월세나 전셋집에 원래 설치돼 있던 보일러가 낡아서 고장 났고, 난방이나 온수를 제대로 사용할 수 없다면 원칙적으로 임대인(집주인)의 수선의무부터 검토해야 합니다. 민법 제623조는 임대인에게 임대차 기간 동안 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부과합니다. 다만 세입자의 사용상 과실로 고장 났거나, 간단하게 고칠 수 있는 경미한 문제라면 비용 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
보일러 수리비를 ‘5만 원 이하면 세입자, 그 이상이면 집주인’처럼 금액만으로 자르는 법정 기준은 없습니다. 고장 원인, 주거에 미치는 지장, 계약 특약을 함께 확인해야 합니다.
난방이 안 되는 큰 고장과 소모품 교체는 같은 문제가 아닙니다
대법원은 임대인이 수선을 부담해야 하는지 판단할 때, 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자인지, 그대로 두면 임대차 목적에 따라 건물을 사용하는 데 지장이 생기는지를 구분해 왔습니다.
| 상황 | 우선 확인할 비용 부담 판단 |
|---|---|
| 오래된 보일러의 주요 부품 고장으로 난방·온수 불가 | 임대인의 수선의무가 문제 될 가능성이 큼 |
| 처음 입주할 때부터 보일러가 정상 작동하지 않음 | 최초 인도 상태와 임대인의 하자 제거 의무 확인 |
| 세입자가 고의·과실로 기기를 파손함 | 과실 여부와 원인·수리범위를 확인 |
| 사용에 큰 지장을 주지 않는 경미한 소모품 교체 | 임차인 부담 약정과 수선의 경미성 확인 |
| 고장 원인 파악 전 업체 출장점검만 진행 | 먼저 원인과 부담 주체 확인, 출장비 결제·정산 방식 합의 |
입주할 때부터 문제가 있었어도 집주인의 수선의무가 처음부터 없는 것은 아닙니다. 대법원 2021다202309 판결은 임대인의 사용·수익상태 유지의무가 자신의 귀책사유가 없는 하자에도 원칙적으로 적용된다고 설명합니다. 구체적인 책임 배분은 개별 사정을 따져야 합니다.
‘보일러 수리비는 세입자 부담’이라는 특약이 있다면
계약서에서 수리비 부담을 나눈 약정이 있더라도 그 문구가 어떤 수선까지 포함하는지를 확인해야 합니다. 통상적인 작은 수선과 집을 거주 가능한 상태로 유지하기 위한 큰 수선은 성격이 다릅니다.
계약서에 ‘소모품은 임차인 부담’이라고 적혀 있는데 보일러 전체 교체가 필요하다면, 그 문구만으로 교체비 전액을 세입자 몫이라고 결론내리기 어렵습니다. 반대로 관리 소홀이나 잘못된 사용으로 부품이 손상됐다는 정비업체 소견이 있다면 세입자 책임이 문제 될 수 있습니다.
고장 때문에 온수만 안 나오는지, 집 전체 난방이 되지 않는지, 특정 방만 차가운지 기록해 두면 수선의 긴급성과 범위를 설명하기 좋습니다. 가스 냄새나 배기가스 이상이 있으면 비용 협의보다 안전조치가 먼저입니다.
고장 났을 때 집주인에게 먼저 알려야 하는 이유
수리 업체를 먼저 부르고 비용을 통보하면 ‘왜 그 업체를 선택했는지’, ‘교체까지 필요했는지’로 분쟁이 생길 수 있습니다. 되도록 문자나 메신저로 증상과 발생 시각을 알리고, 업체 방문 일정과 견적 범위에 대해 협의하세요.
예컨대 집주인에게는 ‘어제부터 난방은 되지만 온수가 나오지 않습니다. 보일러 모델·에러코드 사진을 첨부합니다. 점검 일정을 정해 주실 수 있을까요?’처럼 사실과 필요한 조치를 구분해 전달하면 좋습니다.
업체에는 수리비 총액만 묻지 말고 고장 원인과 교체 부품, 단순 점검비, 수리 공임, 보증 적용 여부를 구분한 견적을 요청하세요. 기계 노후인지 사용상 과실인지에 대한 기술적 소견이 있으면 비용 부담을 논의하기 수월합니다.
세입자가 급해서 먼저 수리했다면 비용을 돌려받을 수 있나요?
민법 제626조제1항은 임차인이 임차물 보존을 위해 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 규정합니다. 실제로 집주인의 수선의무에 해당하는 하자를 세입자가 대신 고쳤다면 이 조항이 검토 대상이 됩니다.
다만 내가 먼저 냈으니 무조건 전액을 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 원인이 무엇인지, 필요했던 수리인지, 계약상 비용분담 특약과 증빙이 어떤지에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 세입자의 과실이나 임의 고급제품 교체로 비용이 늘었다면 특히 주의해야 합니다.
대법원 2016다227694 판결도 임차물 보존을 위해 지출한 비용의 필요비상환 문제를 다뤘습니다. 이미 수리를 했다면 임대인에게 보낸 통지, 수리 전후 사진, 고장 원인 소견, 견적서, 결제영수증, 수리내역서를 모아 서면으로 정산을 요청하는 방식이 적절합니다.
집주인이 계속 수리를 미루면 월세를 끊어도 될까요?
임대인이 수선의무를 이행하지 않아 주택의 사용에 실제 지장이 생겼다면 법적 구제수단을 검토할 여지는 있습니다. 그러나 세입자가 임의로 월세 전액을 중단해도 항상 안전하다는 뜻은 아닙니다. 사용 불능의 정도와 계약 상태에 따라 다툼이 발생할 수 있으므로, 증거를 확보하고 법률 상담을 받아 대응하는 편이 안전합니다.
대한법률구조공단의 132 상담이나 주택임대차분쟁조정 제도를 통해 실제 특약과 고장사실에 맞는 방법을 확인할 수 있습니다. 분쟁 규모가 크거나 겨울철 난방이 장기간 끊겼다면 긴급한 안전·주거 조치와 비용정산 문제를 구분해 처리하세요.
출처
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 임대인의 수선의무 및 필요비상환: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=3&csmSeq=1171
- 대법원 2021-04-29 선고 2021다202309, 임대인의 사용·수익상태 유지 의무: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=226883
- 대법원 2019-11-14 선고 2016다227694, 임차인의 필요비 상환: https://www.law.go.kr/precInfoP.do?evtNo=2016%EB%8B%A4227694&mode=0
- 광주 광산구 주택임대차 표준계약서 안내, 노후 난방설비·소모품과 과실의 수선 부담 예시: https://www.gwangsan.go.kr/home/www/down/file218/translation%20_file03.pdf